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购物中心规划评价的7个视角
发布时间:2017-07-18        浏览次数:331        返回列表

 第一步:“看得见”——做好商业展示面

 

主要是保证外部看得见项目,体现展示性,在地块什么位置,布置什么物业功能,用在综合体里面的物业排布,万达强行要求商业展示面不低于200米。

 

 

 

关键要点1:看得见——土地价值评估;土地价值评估案例

 

关键要点2:看什么——形象展示面放什么;给消费者什么样的形象;业态和品牌选址要求

 

关键要点3:客户怎么来——需要让客户看到以后有感觉,看到什么很关键,直接决定项目定位、档次、形象和主题,看到什么让客户产生联想,并吸引客户进店消费。

 

第二步:“进得来”——做好外部交通衔接

 

进得来包括交通组合方式、构成比例,关注来本质是回答项目的外部交通衔接方式、如何顺利搭接外部交通方式,不同等级购物中心交通方式差异化对待。

 

 

 

 

关键要点1:分析项目四至的道路等级,现状与未来的道路等级,道路等级决定项目定位等级和辐射范围,等级越高,道路要求越高;

 

关键要点2:提前评估消费者的来消费的方式与比例,区别交通设计导向,私家车?公交车?地铁?步行?不同类型的购物中心交通组合方式完全不同,城市级与社区级完全不同;

 

关键要点3:对未来交通拥堵点的判断,建成后及建成后的预判;

 

关键要点4:交通出入口考虑拥堵点、便捷性、安全性及相互干扰等问题;

 

关键要点5:进得来还得出的去,即项目的安全性,保证出车库不遇到车祸。

 

第三步:“停得下”——做足停车位/停车动线

      

项目车位配置多少才算够用,满足最大负荷运转的80%停车位需求即可,停车数量在地块允许的条件下,与项目区位属性、公共交通、地铁直接相关。

 

 

 

 

关键要点1:不同等级、不同类型的购物中心对停车位的需求完全不一样;城市级/区域级/社区级/家庭型/年轻时尚型.....对车位的要求完全不一样

 

关键要点2:注意综合体内部停车位指标的共享和协调;

 

关键要点3:停车位的数量关系到地下车库层数,最直接影响成本和负一层利用;

 

关键要点4:注意不同物业类型在停车位方面的分区和共享,方便后期管理;

 

关键要点5:优化停车动线,停车位车位划割,包括出入口,提高车位使用效率。

 

第四步:“流得动”——内部人流动线设计

 

 

 

 

关键要点1——出入口:如人的脸面和嘴巴,出入口设计不合理,人流导入会受影响,但必须区别对待形象入口和人流入口的区别;

 

关键要点2——中庭设计:中庭如人的心脏,人流进入以后在中庭聚集再通过连接中庭的通道,所以中庭的位置、形式、个数、方式很重要;

 

关键要点3——水平动线:水平动线结合中庭设计,使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示,使消费者能轻松看见商店内的展示细部,适度长度;

 

关键要点4——垂直动线:诱使购物者离开低楼层前往另一个楼层购物,这在设计上是楼层垂直动线要解决的问题,高层人气决定购物中心成败;

 

关键要点5——跨层动线:超过6层的购物中心,消费者已经很难一层一层的走到顶层,有跨层电梯来引导消费者往下向下流动,类似于瀑布往下。

 

第五步:“逛得爽”——设计主题层及主题区

 

目的:保证目标消费者迅速找到目标楼层,同时逛的时候有品牌丰富度,主次搭配;深、面宽、硬件设计完全不一样,如儿童、电影院、百货、溜冰场;

 

关键要点——主题区:围绕各层的主力店,设计以主力店为核心的业态,方便业态互动,后期铺位划割、招商。

 

第五步:“逛得爽”——设计主题层及主题区

 

目的:保证目标消费者迅速找到目标楼层,同时逛的时候有品牌丰富度,主次搭配;深、面宽、硬件设计完全不一样,如儿童、电影院、百货、溜冰场;

 

 

 

关键要点——主题区:围绕各层的主力店,设计以主力店为核心的业态,方便业态互动,后期铺位划割、招商。

 

第六步:“切得好”——铺位划割及组合

 

目的:保证资源占有与租金贡献匹配,最大化临街铺位,采用切小合大原则;

 

 

 

 

 

关键要点1——先业态再铺位:以业态确定铺位的资源划分;

 

关键要点2——先主后次:先搞定主力店的铺位要求,再围绕主力店切分散铺;

 

关键要点3——能用则用,充分利用公共设施,如卫生间、过道、楼梯等人流;

 

关键要点4——能省则省,减少公共通道、辅助设施对通道资源的占用。

 

第七步:“撑得住”——辅助设施和电梯设备

 

目的:看辅助设施和机电设备能否支撑购物中心的正常运营;

 

 

 

关键要点1——卫生间配置:不同主题/级别的购物中心对卫生间配置不同;

 

关键要点2——补货通道:中高档的购物中心的补货通道设计;

 

关键要点3——电梯等机电设备,看机电设备能否支撑项目运营。

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